요즘 상담을 오시는 분들 중에 “양도세 중과 유예, 이번에도 또 연장되는 거 아니냐”고 물어보시는 분들이 꽤 많습니다. 2022년부터 4년 가까이 매년 연장되어 왔으니 이번에도 그럴 거라 생각하시는 게 당연합니다. 그런데 결론부터 정리해드리면, 이번에는 연장되지 않았습니다. 지금부터 정확히 어떻게 된 상황인지, 그리고 그 안에서도 여전히 구제받을 수 있는 경우는 무엇인지 순서대로 안내해드리겠습니다.
다주택자 양도세 중과 유예, 이번에는 연장되지 않았습니다
다주택자 양도소득세 중과 유예는 원래 2022년에 1년 한시로 시작된 조치였습니다. 부동산 시장이 가라앉으면서 정부가 매년 시행령을 고쳐가며 기간을 늘려왔고, 그 덕분에 조정대상지역 안에서 집을 팔아도 중과세 없이 기본세율만 적용받을 수 있었습니다.
하지만 정부는 2026년 2월 2일과 2월 12일, 두 차례에 걸쳐 “이번 유예 연장은 없다”고 공식적으로 밝혔고, 예정되어 있던 종료일인 2026년 5월 9일자로 실제 종료됐습니다. 온라인에 떠도는 정보 중에는 “2027년 5월까지 1년 더 연장됐다”는 내용도 있는데, 이는 대한민국 정책브리핑(korea.kr)의 공식 발표 내용과 다릅니다. 상담을 오시는 분들께는 항상 국세청 홈택스나 정책브리핑 원문으로 한 번 더 확인해보시라고 말씀드립니다.
종료 이후 세금 부담이 어느 정도 달라지나요
조정대상지역 안의 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 여기에 지방소득세까지 합치면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 올라갈 수 있습니다. 유예 기간에는 이 가산세율이 빠지고 기본세율만 적용됐던 것이니, 체감하시는 차이가 클 수밖에 없습니다.
그래도 구제받을 수 있는 경우가 있습니다 — 조건부 연장
다만 정부도 국민 불편을 감안해 완전히 문을 닫아버린 건 아닙니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면, 잔금이나 등기가 종료일 이후라도 중과세를 면제받을 수 있도록 보완 방안을 마련했습니다. 다만 지역에 따라 인정되는 기한이 다릅니다.
| 구분 | 대상 지역 | 계약 기한 | 잔금·등기 기한 |
|---|---|---|---|
| 기존 규제지역 | 2025년 10월 15일 이전부터 지정된 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등) | 2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 신규 규제지역 | 2025년 10월 16일 이후 새로 지정된 조정대상지역 | 2026년 5월 9일까지 | 계약일로부터 6개월 이내 |
여기서 놓치기 쉬운 부분이 두 가지 있습니다. 첫째, 가계약이나 사전 약정은 계약으로 인정되지 않습니다. 정식 매매계약서와 계약금이 실제로 오간 금융거래내역까지 증빙으로 갖춰져 있어야 합니다. 둘째, 양도 시점은 계약일이 아니라 잔금 지급일과 등기(소유권 이전)일 중 더 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 계약은 5월 9일 이전에 했더라도 잔금이나 등기가 지역별 기한을 넘기면 다시 중과 대상이 될 수 있으니, 이 부분은 반드시 미리 챙겨보셔야 합니다.
지금(7월) 시점에서는 무엇을 확인해야 할까요
5월 9일이 이미 지난 지금, 상담을 오시는 분들께는 다음 순서로 먼저 확인해보시라고 안내드립니다.
- 5월 9일 이전에 체결한 매매계약서 원본이 있는지
- 계약금이 실제로 지급된 금융거래내역(계좌이체 내역 등)이 남아 있는지
- 보유 주택이 기존 규제지역인지, 2025년 10월 16일 이후 새로 지정된 지역인지
- 잔금·등기 예정일이 4개월 또는 6개월 기한 안에 들어오는지
이 네 가지가 애매하게 걸쳐 있는 경우가 실제로 많습니다. 서류는 갖췄는데 잔금일을 며칠 넘겨서 중과 대상이 되어버리는 경우도 봤고, 반대로 본인은 해당 안 된다고 생각했는데 조건을 다시 짚어보니 구제 대상인 경우도 있었습니다. 숫자로 딱 떨어지는 문제라 스스로 판단하시기보다는 서류를 챙겨서 확인받아 보시는 걸 권해드립니다.
세입자가 있는 주택은 실거주 의무가 별도로 유예됩니다
토지거래허가구역 안의 주택이라도 매수자가 무주택자이고, 기존 임차인이 거주 중이라면 임대차계약이 끝나는 시점까지 실거주 의무가 유예됩니다. 다만 이 경우도 2026년 5월 9일까지 매매계약서 작성과 계약금 지급 증빙을 모두 갖춰야 하고, 아무리 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 인정됩니다. 세 낀 매물을 사고파는 계획이 있으셨던 분들은 이 기한도 함께 챙겨보셔야 합니다.
정리해드리며
양도세 중과 유예는 이번에는 연장되지 않고 예정대로 끝났습니다. 다만 5월 9일 이전 계약분에 한해서는 지역별로 4개월 또는 6개월의 구제 기한이 남아 있고, 계약서·계약금 증빙·잔금 등기일 이 세 가지가 정확히 맞아떨어져야 인정받으실 수 있습니다. 저희는 세무 대리를 직접 하는 곳은 아니지만, 이런 서류를 어떤 순서로 챙기고 어디에 확인을 받아야 하는지 헷갈려하시는 분들을 매번 뵙습니다. 본인 계약이 구제 대상인지 애매하시다면, 서류를 들고 한 번 상담받아 보시는 걸 권해드립니다. 상황마다 적용되는 기한과 조건이 조금씩 다르기 때문에, 정확한 판단은 서류를 직접 확인한 뒤에 말씀드릴 수 있습니다.
본 글은 2026년 7월 29일 기준 대한민국 정책브리핑(korea.kr) 공식 발표 내용을 토대로 작성했습니다. 세부 조건과 기한은 이후 변경될 수 있으니, 실제 매도·매수를 앞두고 계시다면 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 최신 내용을 다시 한번 확인하시길 권해드립니다.
이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.