재개발·재건축 조합원입주권은 “주택이냐 권리냐”가 늘 헷갈립니다. 이 구분이 중과·비과세·주택 수 판정을 모두 좌우합니다.
핵심 요약
- 조합원입주권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’지만, 1세대 주택 수에는 포함됩니다.
- 입주권 자체를 양도할 때는 다주택 중과세율 가산 대상이 아닙니다(권리의 양도). 다만 양도차익에 누진세율은 적용됩니다.
- 입주권을 보유한 상태로 다른 주택을 양도하면, 입주권이 주택 수에 포함돼 중과 판정에 영향을 줍니다(현재는 유예).
입주권 vs 분양권
| 구분 | 조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 성격 | 기존 주택 → 권리 전환 | 신규 분양 권리 |
| 주택 수 포함 | 포함 | 2021.1.1 이후 취득분 포함 |
| 장기보유특별공제 | 관리처분 전 보유분 일부 인정 | 적용 안 됨 |
| 중과세율 가산 | 입주권 양도 시 비적용 | 분양권 양도 시 별도 단일세율(60·70%) |
비과세 특례도 있다
1세대 1주택자가 재건축으로 입주권을 보유하게 된 경우, 일정 요건을 갖추면 입주권 양도 시에도 비과세 특례가 적용될 수 있습니다(시행령상 요건 충족 필요). 또 대체주택을 취득해 거주하는 경우의 특례도 있어, 사례별 판정이 중요합니다.
입주권을 주택 수에 포함해 본인의 보유 현황을 다시 점검하려면 다주택 중과세율 총정리와 D-Day 전 5가지 액션을 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 입주권 하나만 있으면 1주택인가요?
주택이 멸실되고 입주권만 남은 경우, 일정 요건에서 1세대 1주택 비과세 특례 대상이 될 수 있습니다. 다만 다른 주택·분양권 보유 여부에 따라 달라집니다.
Q. 입주권 팔 때도 중과 30퍼센트포인트가 붙나요?
입주권 ‘양도’는 권리의 양도라 다주택 중과세율 가산 대상이 아닙니다. 다만 보유 주택을 양도할 때 입주권이 주택 수에 잡혀 중과 판정에 영향을 줄 수 있습니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.