다주택 양도세는 ‘기본세율 + 가산세율’ 구조입니다. 여기에 장특공 배제까지 겹치면 체감 세부담이 급격히 커집니다. 핵심을 표로 정리했습니다.
중과세율 구조
| 구분 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택(비과세 외) | 기본세율 6~45% | 최대 80% |
| 조정지역 2주택 | 기본세율 +20%p | 배제(0%) |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 배제(0%) |
| 현재 한시 유예(~2026.5.9) | 기본세율(가산 없음) | 정상 적용 |
유예 기간에는 조정지역 다주택이라도 가산세율 없이 기본세율 + 장특공이 적용됩니다. 사실상 1세대 1주택과 동일한 세율 체계로 양도할 수 있는 셈입니다.
비조정지역은 원래 중과 없음
중과는 조정대상지역에 한정됩니다. 비조정지역 주택은 다주택이라도 기본세율이 적용됩니다. 따라서 내 주택이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 합니다 — 조정대상지역 12곳 정리를 참고하세요.
단기 양도세율은 별도
| 보유기간 | 주택·입주권 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) |
단기 보유는 중과와 무관하게 단일세율이 적용되니, 보유기간 2년을 채우는 것이 기본입니다. 구체적 절세 동선은 D-Day 전 5가지, 세액 예시는 양도차익 18억 계산에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 가산세율은 양도차익 전체에 붙나요?
네. 과세표준 전체에 대해 기본세율에 20~30%p가 가산됩니다. 그래서 고액 양도차익일수록 부담이 기하급수적으로 커집니다.
Q. 유예가 또 연장될 수도 있나요?
유예 기간은 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 다만 종료를 전제로 일정을 세우는 것이 안전합니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.