조정대상지역 12곳 완전 정리, 내 집은 중과 대상?

핵심 결론

2025년 10월 16일 재지정된 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳입니다. 이 지역에 소재한 주택을 다주택자가 양도할 경우 5/10 이후 중과세(2주택 +20%p, 3주택+ +30%p)가 적용되며, 동시에 투기과열지구·토지거래허가구역(2026.12.31 한시)으로도 지정되어 있습니다.

전체 목록 – 2025.10.16 지정 기준

서울 – 25개 자치구 전역

강남구·강동구·강북구·강서구·관악구·광진구·구로구·금천구·노원구·도봉구·동대문구·동작구·마포구·서대문구·서초구·성동구·성북구·송파구·양천구·영등포구·용산구·은평구·종로구·중구·중랑구

경기 – 12곳

• 과천시 전역
• 광명시 전역
• 성남시 분당구·수정구·중원구
• 수원시 영통구·장안구·팔달구
• 안양시 동안구
• 용인시 수지구
• 의왕시 전역
• 하남시 전역

비조정 – 그 외 전국

인천·부산·대구·대전·광주·울산·세종·강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주는 미지정. 경기 일부(고양·남양주·평택·시흥·안산·부천·의정부 등)와 수원·용인의 나머지 구도 비조정.

중복 지정 효과

케이스별 적용

케이스 A – 강남구 1주택, 부산 1주택

부산 주택을 양도하는 경우: 부산은 비조정이므로 다주택 중과 미적용, 일반세율 + 장기보유특별공제(보유연수 × 2%, 최대 30%) 정상.

케이스 B – 강남구 1주택, 송파구 1주택 – 둘 다 조정

어느 쪽을 양도해도 양도주택이 조정지역이므로 5/10 이후 양도 시 2주택 +20%p 중과 + 장특공제 배제. 5/9 이전 매매계약 + 계약금 지급으로 유예 가능.

케이스 C – 안양 동안구 1주택, 안양 만안구 1주택

동안구는 조정, 만안구는 비조정. 만안구 주택 양도는 중과 ✗, 동안구 주택 양도는 5/10 이후 중과 ○.

권고 액션

1. 즉시: 보유 주택의 정확한 행정구역(시·군·구) 확인 — 등기부등본 또는 정부24 토지대장
2. 1주 이내: 양도 우선순위 결정 — 비조정 주택부터 정리하면 다주택 중과 회피 가능
3. 1개월 이내: 양도소득세 시뮬레이션 — 조정 주택은 5/9 이전 매매계약, 비조정 주택은 일반 일정

※ 조정대상지역 지정은 정부 부동산정책심의위원회 의결로 변경될 수 있습니다. 본 정보는 2025.10.16 기준입니다.