2주택·3주택자 중과세율, 1세대 1주택 장기보유특별공제, 일시적 2주택 비과세 — 복잡한 양도세 계산을 한 화면에서. 5월 9일 이후 시행될 중과 부활을 가정한 시뮬레이션으로 매도 의사결정에 필요한 숫자를 정확히 보여드립니다.
5단계 질문에 답하면 내가 5월 9일 데드라인에 해당되는지, 그리고 만약 놓치면 정확히 얼마를 더 내야 하는지(중과 가산세액)를 즉시 계산합니다. 이재명 대통령이 말한 “마지막 탈출 기회” — 내 케이스는 어디에 해당될까요?
분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 상속 5년 이내 주택과 인구감소지역 특례 주택은 제외 가능.
서울 25개 자치구 + 경기 12곳(과천·광명·분당·수정·중원·영통·장안·팔달·동안·수지·의왕·하남)이 조정대상지역입니다. 위 ‘조정대상지역 조회’에서 확인 가능.
2년 이상 보유(조정지역은 2년 이상 거주 추가) + 양도가액 12억원 이하 또는 12억 초과분만 과세. 일시적 2주택은 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세.
단기 보유(1~2년)는 단기세율 70%/60%가 별도 비교과세됩니다.
5/9까지 매매계약 + 계약금 지급 또는 토지거래허가 신청을 완료하면 중과 배제(유예) 적용됩니다.
정확한 금액을 모르면 추정값으로 입력하세요. 추정만으로도 중과 가산세액을 산출할 수 있습니다.
보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유·거주 기간을 입력하면 5월 9일 이전 매도(유예 적용)와 이후 매도(중과 적용)의 차이를 자동 계산합니다. 세부 누진세율(2025년 기준) · 장기보유특별공제 · 단기 양도세율 · 지방소득세 10%까지 반영합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
| 2주택 중과 (조정지역) | +20%p | 장특공 배제 |
| 3주택 이상 중과 (조정지역) | +30%p | 장특공 배제 |
| 1년 미만 단기보유 | 70% | 비교과세 |
| 1~2년 단기보유 | 60% | 비교과세 |
2026년 2월 12일 1차 보완방안부터 11월 9일 신규 조정지역 잔금 마감까지, 다주택자가 챙겨야 할 모든 마감일을 정리했습니다.
2025년 10월 16일 지정된 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역. 동·읍·면 단위로 입력해도 검색됩니다.
5월 9일 마감 전 반드시 확인해야 할 14가지. 체크하면 진행률이 기록됩니다 (브라우저 저장).
경매·증여·상속·일시적 2주택까지 — 다주택자가 가장 많이 찾는 18가지 질문에 대한 핵심 답변.
확정 사항과 검토 단계 사항을 색깔로 구분해 정리했습니다. 매매 의사결정 전 정확한 단계를 확인하세요.
2026.2.12 정부 합동 발표. 2026.5.10 이후 조정대상지역 다주택자 양도분부터 기본세율(6~45%) + 2주택 20%p / 3주택 30%p 중과 부활. 장특공 배제. 지방소득세 포함 최고 82.5%.
「부동산거래신고법 시행령」(제36153호) 2026.2.27 시행, 「소득세법 시행령」(제36129호) 2026.3.1 시행. 강남3구·용산 4개월(9/9까지), 신규 조정지역 6개월(11/9까지).
이재명 대통령 4/6 국무회의 지시 → 4/9 추가 보완방안. 5/9까지 토지거래허가를 신청만 하면 이후 허가·계약·기간 내 양도 시 중과 배제. 입법예고 4/10~17, 4월 내 시행.
2026.4.17부터 수도권·규제지역 다주택자 보유 아파트 담보대출 만기 연장 원칙 금지. 매물 출회 추가 압박.
이재명 대통령 4/6 국무회의 “1주택자도 세 주고 있는 집 팔겠다는데 왜 못 팔게 하냐”. 국토부 “필요성은 공감하나 한시적 갭투자 가능성 우려”. 2026.4.28 현재 시행령 미확정.
대통령 X 발언(4/18·4/24): 비거주 1주택 장특공 단계적 폐지(6개월 유예→6개월 절반→1년 후 전면). 진보당 윤종오 등 10명 법안 발의. 민주당 차원 미검토. 7월 세법개정안 포함 가능성.
비거주 1주택자에 대한 신규 전세대출 보증 금지·기존 대출 만기 연장 불허 검토 중. 매물 출회 후속 규제 카드.
2025.10.16 지정 그대로 유지. 동시 투기과열지구·토지거래허가구역(2026.12.31 한시) 3중 규제. 지방 광역시 재지정 없음.