핵심 결론
2026년 5월 9일까지 매매계약과 계약금 지급을 완료하면 다주택자도 양도세 일반세율(6~45%)이 적용됩니다. 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 다주택자에게 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되어 지방소득세 포함 최고 82.5%까지 부담이 늘어납니다.
지금 바로 점검해야 할 5가지
1. 보유 주택 분류 – 즉시
등기부등본·재산세 과세표준을 기준으로 본인 명의 주택을 분류하세요. 2021.1.1 이후 취득한 분양권과 관리처분계획 인가 이후의 조합원 입주권도 주택수에 산입된다는 점을 놓치기 쉽습니다(소득세법 §88(9), §104(7)).
2. 양도주택 소재지 확인 – 즉시
다주택 중과는 양도주택이 조정대상지역에 있을 때만 적용됩니다. 2026년 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)입니다. 비조정 지역은 다주택자라도 일반세율로 정산됩니다.
3. 매매계약, 계약금 증빙 확보 – 1주 이내
5/9까지 매매계약과 계약금 지급을 완료해야 잔금 유예가 적용됩니다. 가계약·구두 약정은 인정되지 않으며 계좌이체 증빙이 필수입니다. 강남3구·용산은 계약일 + 4개월(~2026.9.9), 신규 조정대상지역은 + 6개월(~2026.11.9)까지 잔금 처리.
4. 토지거래허가구역은 신청만으로도 OK – 1주 이내
2026년 4월 9일 추가 보완방안에 따라, 토지거래허가구역에 소재한 주택은 5/9까지 허가 ‘신청’만 완료해도 인정됩니다. 이후 허가 → 계약 → 기간 내 양도 순서.
5. 양도차익, 세액 시뮬레이션 – 1개월 이내
국세청 홈택스 모의계산 또는 세무사 의뢰로 양도차익 = 양도가액 – 취득가 – 필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출)를 산출하세요. 장기보유특별공제 → 기본공제 250만원 → 누진세율 적용으로 정확한 세액을 미리 확정한 뒤 양도 시점을 결정해야 후회가 없습니다.
주의, 체크포인트
- 임대사업자 등록이 있다면 자동말소·자진말소 시점에 따라 거주요건 면제 가능 — 조세특례제한법 별도 검토
- 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내 양도 시 다주택 중과 제외(시행령 §155(2))
- 증여받은 부동산을 10년 이내 양도 시 이월과세(§97-2) — 증여자 취득가로 차익 계산
- 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 이하 전액 비과세, 12억 초과는 초과분만 과세 + 장특공제 최대 80%
마무리
D-Day까지 남은 시간은 길지 않습니다. 보유 현황 분류 → 소재지 확인 → 계약 증빙 → 시뮬레이션의 순서로 우선순위를 잡으세요. 본 사이트의 AI 컨설팅에 케이스를 등록하면 약 10분 이내 6섹션 메모(법령 인용 + 세액 추정 + 권고 액션)로 답변을 받아보실 수 있습니다.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적으로 법적 효력이 없습니다. 실제 양도 결정 전 세무사·법무사와 개별 상담을 권장합니다.