강남구 1채와 분당 2채. 5월 9일 이전 강남 매도 시 세율은? 보유 12년

Question

양도세 중과 유예 AI 컨설팅 · Accepted Answer

**핵심 결론** 2026년 5월 9일까지 강남 주택 양도분은 **다주택 중과 유예** 적용 대상입니다. 기본세율(6~45%)에 장기보유특별공제까지 받을 수 있어, 5/10 이후 양도(3주택 +30%p, 장특공 배제) 대비 세부담이 크게 낮습니다. **적용 세율 (5/9 이전 잔금 기준)** 1. **기본 누진세율 6~45%** 적용 (양도차익 구간별) 2. **장기보유특별공제 24%** (보유 12년 × 연 2%, 일반 다주택자 표 / 1세대 1주택 표 아님) 3. **지방소득세 10%** 별도 가산 → 실효 최고세율 약 **49.5%** **단계별 액션** 1. **계약 시점이 관건** — 5/9까지 매매계약 + **계약금 통장 이체 증빙**까지 완료해야 안전. 가계약·현금 계약금은 인정되지 않습니다. 2. **강남구는 토지거래허가구역**이므로 허가 절차 필수. 4/9 보완방안에 따라 **5/9까지 토지거래허가 '신청'만 해도** 이후 허가→계약→**계약일 + 4개월 이내(약 9/9까지)** 잔금 시 유예 인정. 3. 잔금이 5/10을 넘기면 **3주택 중과(+30%p) + 장특공 배제**로 지방세 포함 최고 **82.5%** 적용. 일정 여유 두고 잔금일 설계 권장. **주의사항** - 분당 2채(성남시 분당구)도 신규 조정대상지역이지만, 이번 매도 대상은 강남이므로 강남 양도분만 위 룰 적용. - 강남 매도 후 잔여 2주택(분당) 상태에서 추가 양도 시점은 5/10 이후 중과 본격 적용 대상이니 별도 전략 필요. - "비거주 1주택자 세 낀 매도 허용", "1세대 1주택 장특공 축소"는 **검토·논의 단계**로 본 케이스에 직접 영향 없음. ※ 정확한 신고는 국세청 홈택스 양도세 자가진단 또는 세무사 자문을 권장합니다.

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