“양도차익이 18억인데 세금이 얼마예요?”라는 질문에는 “몇 주택자인지, 언제 파는지”를 먼저 되물어야 합니다. 같은 18억이라도 조건에 따라 세금은 두 배 이상 차이가 납니다.
2025년 양도소득세 누진세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| ~5,000만 원 | 15% | 126만 |
| ~8,800만 원 | 24% | 576만 |
| ~1.5억 원 | 35% | 1,544만 |
| ~3억 원 | 38% | 1,994만 |
| ~5억 원 | 40% | 2,594만 |
| ~10억 원 | 42% | 3,594만 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 |
여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
케이스 A – 1세대 1주택 – 고가주택, 12년 보유, 거주
양도가액 30억, 양도차익 18억으로 가정합니다. 1세대 1주택은 12억 초과분만 과세됩니다.
- 과세 대상 비율: (30억-12억)/30억 = 60%
- 과세 대상 양도차익: 18억 × 60% = 10.8억
- 장특공 80%: 10.8억 × 80% = 8.64억
- 과세표준: 10.8억 − 8.64억 − 기본공제 250만 ≈ 2.135억
- 산출세액: 2.135억 × 38% − 1,994만 ≈ 6,120만 원 (+지방세 10% = 약 6,730만 원)
케이스 B – 다주택, 유예 기간 내 양도 – 중과 배제
- 양도차익 18억 전액 과세, 장특공 30%(보유 15년) 가정 → 공제 5.4억
- 과세표준: 18억 − 5.4억 − 250만 ≈ 12.575억
- 산출세액: 12.575억 × 45% − 6,594만 ≈ 4.99억 원 (+지방세 = 약 5.49억)
케이스 C – 다주택, 유예 종료 후 – 중과 적용
- 장특공 전면 배제, 세율 +30%p 가산(3주택)
- 과세표준: 18억 − 250만 ≈ 17.975억, 적용세율 45%+30%p=75%
- 산출세액 개략 12억 원 이상 (+지방세)
같은 18억이라도 1세대 1주택(케이스 A)과 중과 다주택(케이스 C)의 세금은 10억 원 이상 벌어집니다. 그래서 1세대 1주택 비과세 요건과 유예 활용 전략이 중요합니다. 직접 계산은 장특공 계산기 사용법을 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 위 숫자는 정확한가요?
가정(양도가액·보유기간·주택 수)에 따른 개략 추정치입니다. 실제 세액은 취득가액 증빙, 필요경비, 세대 요건에 따라 달라지므로 계산기와 세무사 확인이 필요합니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.