비과세
1세대 1주택 비과세 요건
2년 보유, 조정지역은 2년 거주, 양도가 12억 이하. 가장 강력한 절세인 1세대 1주택 비과세의 요건과 예외를 한 번에 정리합니다.
양도세 절세의 출발점이자 종착점은 1세대 1주택 비과세입니다. 요건만 충족하면 양도차익에 세금이 거의 없습니다. 핵심 요건을 정리했습니다.
비과세 3대 요건
- ① 1세대 1주택 — 양도일 현재 세대원 전체가 국내에 1주택만 보유
- ② 2년 보유 — 취득(잔금)일부터 2년 이상
- ③ 2년 거주 — 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건 추가
양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되며, 이때도 장기보유특별공제 최대 80%가 적용돼 실제 세부담은 크게 줄어듭니다.
고가주택 과세 – 12억 초과분만
양도가액 20억, 양도차익 10억인 1세대 1주택을 가정하면, 과세 대상은 (20−12)/20 = 40%인 4억뿐입니다. 여기에 장특공 80%까지 적용되면 과세표준은 1억 미만으로 줄어듭니다. 자세한 계산은 양도차익별 세금 계산을 참고하세요.
일시적 2주택은 비과세 유지
이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 유지됩니다. 요건은 일시적 2주택 비과세, 3년 동선에서 자세히 정리했습니다.
| 상황 | 비과세 가능 여부 |
|---|---|
| 2년 보유·거주, 12억 이하 | 전액 비과세 |
| 2년 보유·거주, 12억 초과 | 초과분만 과세(장특공 적용) |
| 일시적 2주택(3년 내 처분) | 비과세 유지 |
| 2년 미충족 | 과세(단기세율 가능) |
자주 묻는 질문
Q. 비조정지역이면 거주 안 해도 되나요?
네. 취득 당시 비조정지역이면 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 취득 후 조정지역으로 바뀌어도 거주요건이 새로 생기지 않습니다(잔금 전 조정지역 변경 참고).
Q. 분양권, 입주권이 있으면 1주택이 아닌가요?
2021년 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함될 수 있어 비과세가 배제될 수 있습니다. 입주권 중과 유예 글을 확인하세요.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
