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1세대 1주택 비과세 요건

양도세 절세의 출발점이자 종착점은 1세대 1주택 비과세입니다. 요건만 충족하면 양도차익에 세금이 거의 없습니다. 핵심 요건을 정리했습니다.

양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되며, 이때도 장기보유특별공제 최대 80%가 적용돼 실제 세부담은 크게 줄어듭니다.

양도가액 20억, 양도차익 10억인 1세대 1주택을 가정하면, 과세 대상은 (20−12)/20 = 40%인 4억뿐입니다. 여기에 장특공 80%까지 적용되면 과세표준은 1억 미만으로 줄어듭니다. 자세한 계산은 양도차익별 세금 계산을 참고하세요.

이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 유지됩니다. 요건은 일시적 2주택 비과세, 3년 동선에서 자세히 정리했습니다.

네. 취득 당시 비조정지역이면 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다. 취득 후 조정지역으로 바뀌어도 거주요건이 새로 생기지 않습니다(잔금 전 조정지역 변경 참고).

2021년 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함될 수 있어 비과세가 배제될 수 있습니다. 입주권 중과 유예 글을 확인하세요.

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

“양도차익이 18억인데 세금이 얼마예요?”라는 질문에는 “몇 주택자인지, 언제 파는지”를 먼저 되물어야 합니다. 같은 18억이라도 조건에 따라 세금은 두 배 이상 차이가 납니다.

여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.

양도가액 30억, 양도차익 18억으로 가정합니다. 1세대 1주택은 12억 초과분만 과세됩니다.

같은 18억이라도 1세대 1주택(케이스 A)과 중과 다주택(케이스 C)의 세금은 10억 원 이상 벌어집니다. 그래서 1세대 1주택 비과세 요건과 유예 활용 전략이 중요합니다. 직접 계산은 장특공 계산기 사용법을 참고하세요.

가정(양도가액·보유기간·주택 수)에 따른 개략 추정치입니다. 실제 세액은 취득가액 증빙, 필요경비, 세대 요건에 따라 달라지므로 계산기와 세무사 확인이 필요합니다.