다주택 중과의 진짜 무서움은 세율 가산이 아니라 장기보유특별공제(장특공) 배제에 있습니다. 오래 보유해 쌓인 공제가 통째로 사라지기 때문입니다. 그렇다면 배제는 정확히 언제 양도하는 분부터 적용될까요?
핵심 요약
- 장특공 배제는 중과가 적용되는 양도에 함께 따라옵니다. 즉 양도시기(잔금일) 기준입니다.
- 유예 기간(~2026.5.9)에 양도하면 중과가 배제되므로 장특공도 정상 적용됩니다.
- 유예 종료 후 조정지역 다주택을 양도하면 장특공 0%가 됩니다.
장특공 배제의 효과 – 숫자로 보기
양도차익 10억, 보유 15년인 다주택자를 가정해 봅니다.
| 구분 | 장특공 | 공제액 | 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 유예 중 양도(중과 배제) | 30%(연 2%×15년) | 3억 | 7억 |
| 유예 종료 후(중과 적용) | 0%(배제) | 0 | 10억 |
공제 3억이 사라지면 과세표준이 그만큼 커지고, 누진세율 최상단(42~45%)이 적용돼 세액 차이는 1억 원을 훌쩍 넘깁니다.
1세대 1주택은 다르다
장특공 배제는 ‘다주택 중과’ 대상에만 적용됩니다. 1세대 1주택자는 보유·거주 합산 최대 80% 공제를 그대로 받습니다. 다주택이라도 유예 기간 내 양도하면 일반 공제율(최대 30%)이 살아 있으니, 보유 주택 수와 양도 시점을 함께 점검하세요. 세율 구조 전체는 다주택 중과세율 총정리에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일 전에 계약만 하면 장특공이 살아 있나요?
계약일이 아니라 잔금청산일 기준입니다. 잔금을 유예 기간 내에 마쳐야 장특공이 적용됩니다.
Q. 보유기간은 며칠 단위로 계산하나요?
취득일부터 양도일까지 일수로 계산하되, 공제율은 보유 연수(만 3년 이상부터)에 따라 구간별로 적용됩니다. 정확한 산정은 장특공 계산기 사용법을 참고하세요.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.