강남·송파·용산 등 주요 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 일반 거래와 절차가 다릅니다. 허가를 전제로 계약하기 때문에 “양도·취득 시점을 언제로 보느냐”가 중과 유예와 직접 연결됩니다.
핵심 요약
- 토지거래허가구역의 계약은 허가를 받아야 효력이 발생합니다(유동적 무효).
- 그러나 세법상 양도시기는 잔금청산일이 원칙입니다. 허가일 자체가 양도시기는 아닙니다.
- 허가 → 잔금 순서로 진행되므로, 잔금을 5월 9일 전에 청산할 수 있도록 허가 일정을 역산해야 합니다.
허가의 효력과 세법상 시기의 분리
토지거래허가구역에서 허가 없이 체결한 계약은 ‘유동적 무효’ 상태였다가, 허가를 받으면 계약 시점으로 소급해 유효해집니다. 다만 이는 민사상 효력 문제이고, 세법상 양도·취득시기는 대금청산일(잔금일)로 봅니다. 따라서 허가가 늦어져 잔금이 5월 9일을 넘기면 유예를 놓칠 수 있습니다.
일정 역산이 핵심
허가 신청부터 허가까지 통상 15일 안팎이 소요됩니다. 유예를 받으려면 다음 순서로 역산하세요.
- ① 잔금일을 5월 9일 이전으로 확정
- ② 잔금일에서 거꾸로 허가 소요기간(약 2~3주)을 확보
- ③ 허가 신청을 늦어도 4월 중순까지 접수
지역이 조정대상지역이자 허가구역인 경우가 많으므로, 조정대상지역 12곳 정리와 함께 확인하면 좋습니다. 잔금·등기 시점 판단은 중과 유예 기준일(잔금 vs 등기)에서 더 자세히 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 허가 신청만 5월 9일 전에 하면 유예가 되나요?
아닙니다. 신청일이 아니라 잔금청산일이 기준입니다. 신청을 일찍 했어도 잔금이 늦으면 유예 대상이 아닙니다.
Q. 허가가 반려되면 계약은 어떻게 되나요?
허가가 확정적으로 거부되면 계약은 무효가 됩니다. 이 경우 양도 자체가 성립하지 않으므로 양도세 문제도 발생하지 않습니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.