양도세 계산기는 입력값 하나만 틀려도 결과가 크게 달라집니다. 한국부동산원·홈택스 모의계산과 자체 계산기를 쓸 때 입력 순서와 주의점을 정리했습니다.
입력 항목 7가지
- ① 취득일 / 양도일 — 보유·거주기간 산정의 기준. 잔금일 기준으로 입력
- ② 취득가액 / 양도가액 — 실거래가. 취득세·중개수수료 등은 필요경비로 별도
- ③ 보유기간 / 거주기간 — 장특공 공제율 결정
- ④ 주택 수 — 1세대 기준. 분양권·입주권 포함 여부 주의
- ⑤ 조정대상지역 여부 — 중과·거주요건 판단
- ⑥ 1세대 1주택 비과세 해당 여부
- ⑦ 필요경비 — 자본적 지출, 중개보수, 법무비 등
자주 틀리는 입력값
- 보유기간을 계약일부터 계산 — 잘못입니다. 잔금(취득)일부터입니다.
- 거주기간 = 보유기간으로 입력 — 거주는 실제 전입·거주 기간만 인정됩니다.
- 취득가액에 취득부대비용을 합산 — 취득세·수수료는 ‘필요경비’ 칸에 따로 넣습니다.
- 주택 수에서 분양권·입주권 누락 — 1세대 주택 수에 포함될 수 있습니다(입주권 중과 유예 참고).
결과 해석 요령
계산기 결과에서 꼭 확인할 항목은 ① 장기보유특별공제액, ② 과세표준, ③ 산출세액, ④ 지방소득세(10%) 포함 여부입니다. 중과가 적용되면 장특공이 0으로 표시되는지 반드시 확인하세요. 공제율 구조는 2018년 이전 장특공 계산법과 장특공 80% 글에서 자세히 다룹니다.
본 사이트 홈 화면의 양도세 계산기는 유예 적용/미적용을 한 번에 비교해 줍니다. 빠른 자가진단은 홈에서 바로 이용하세요.
자주 묻는 질문
Q. 계산기 결과와 실제 신고세액이 다를 수 있나요?
네. 모의계산은 입력값 기반 추정이며, 감면·중과·세대 요건의 세부 판정에 따라 실제 세액과 차이가 날 수 있습니다. 최종 신고 전 세무사 검토를 권합니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 계약일·세대 구성·다른 주택 보유 여부 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.