집이 여러 채라면 무엇을 먼저 파느냐에 따라 전체 세금이 크게 달라집니다. 다주택자의 절세는 매도순서 설계에서 시작됩니다. 같은 주택을 가지고도 순서만 바꾸면 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있으니, 첫 매도 전에 전체 그림을 그려 두어야 합니다.
매도순서가 세금을 가른다
다주택자는 보유한 주택을 한 번에 정리하기 어렵습니다. 순서를 잘못 잡으면 비과세 기회를 날리고 중과까지 겹칩니다. 차익이 작고 중과 대상인 주택을 먼저, 차익이 크고 비과세 가능한 주택을 마지막에 두는 것이 기본 원칙입니다.
- 먼저 – 차익이 작은 주택, 중과 대상 주택
- 나중에 – 차익이 큰 주택을 1주택 비과세로
- 활용 – 중과 유예 기간 안에 정리
양도차익이 큰 주택을 비과세로
마지막 한 채만 남으면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서 가장 많이 오른 주택을 끝에 남기는 것이 유리합니다. 다만 마지막 주택도 보유, 거주 요건을 채워야 하므로 미리 동선을 짜야 합니다. 요건은 1세대 1주택 비과세 요건과 비과세 거주요건 2년 총정리를 확인하세요.
| 순서 | 전략 |
|---|---|
| 1순위 양도 | 차익 작은 주택, 중과 대상 |
| 2순위 양도 | 중간 차익 주택 |
| 마지막 | 차익 큰 주택을 비과세로 |
중과 유예 기간 활용
다주택 중과 유예가 적용되는 동안에는 기본세율로 양도할 수 있어, 중과 대상 주택을 정리할 최적의 시기입니다. 데드라인 전에 해야 할 일은 디데이 다주택자 행동 5가지와 매매계약과 계약금만으로 중과 유예에서 정리했습니다.
손익 통산과 같은 해 양도
한 해에 차익이 난 주택과 차손이 난 주택을 함께 양도하면 같은 해 양도소득에서 통산되어 세금이 줄어듭니다. 손해 본 부동산이 있다면 매도 시점을 같은 연도로 맞추는 전략을 검토할 수 있습니다.
매도순서를 짤 때 함께 볼 것
매도순서는 세금만 보고 정할 수 없습니다. 자금이 언제 필요한지, 대출과 이자 부담은 어떤지, 전세를 낀 주택은 보증금 반환 일정이 어떻게 되는지까지 함께 맞물려 설계해야 합니다. 세금이 가장 적은 순서가 자금 흐름상 불가능하면 차선의 순서를 찾아야 합니다.
또한 보유한 각 주택이 조정대상지역인지, 취득 시점이 언제인지에 따라 중과와 비과세 결과가 달라집니다. 그래서 주택별로 취득일, 보유기간, 거주기간, 예상 차익을 표로 정리한 뒤 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다. 한 번의 매도가 다음 주택의 비과세 자격에 영향을 주므로, 전체 그림을 그린 다음 첫 매도를 시작하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 같은 해에 다 팔면 세금이 더 나오지 않나요?
양도소득은 연 단위로 합산돼 누진세율이 적용됩니다. 차익이 큰 건은 해를 나누고, 차손은 같은 해로 모으는 설계가 유리할 수 있습니다.
Q. 장기보유특별공제는 순서에 영향을 주나요?
보유, 거주 기간이 길수록 공제가 커지므로 오래 보유한 주택을 마지막에 두면 유리합니다. 장기보유특별공제 80퍼센트를 참고하세요.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세액은 보유 현황, 차익, 시기 등에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무사 또는 관할 세무서에 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
